W kontekście niesłabnącego zainteresowania inwestorów pozyskaniem terenów dla przyszłych inwestycji i ilości zawieranych umów dzierżawy terenów umożliwiającej posadowienie na nich farm solarnych bardzo ważną jest kwestia zabezpieczenia rolników, którzy udostępniają swoje działki na te potrzeby. Doświadczenia kancelarii wynikające z wieloletniej praktyki w obszarze OZE wskazuje, że zagadnienie to jest bądź to marginalizowane bądź wręcz pomijane. Jest to zrozumiałe z tego względu, że właściciele gruntów w pierwszej kolejności spoglądają na potencjalne zyski, jakie mogą otrzymać w związku z wydzierżawieniem swoich działek. Umowa jest najczęściej 30 letnia, więc rzadko kto zastanawia się, co będzie w przyszłości gdy umowa wygaśnie. Tymczasem ta krótkowzroczność może mieć bardzo poważne konsekwencje właśnie dla rolników i doprowadzić nawet do sytuacji, kiedy uzyskane profity trzeba będzie przeznaczyć na usunięcie szkód związanych z zawartą umową.
Z punktu widzenia wydzierżawiającego ważne jest, aby na potrzeby dzierżawy dokonał prawidłowej oceny zysków, które może przynieść mu udostępnienie swojego terenu pod inwestycję w odnawialne źródła energii. Jednym z elementów istotnych jest kwestia waloryzacji czynszu, która w dobie inflacji nabiera większego znaczenia niż jeszcze rok czy dwa lata temu. Obecnie z uwagi na rosnące ceny i koszty utrzymania, a w szczególności ceny energii należy pamiętać, że zapisy w umowach dzierżawy najczęściej nie uwzględniają wszystkich założeń. Większość umów oczywiście zakłada waloryzację czynszu corocznie, w oparciu o publikowany wskaźnik wzrostu cen, niemniej szczegółowe umowne zapisy proponowane przez inwestorów mogą prowadzić do niejasności i późniejszych sporów. Chodzi tu oczywiście o drobne niuanse i dosłownie jedno słowo w zapisie umownym może wpłynąć na sytuację prawną właściciela gruntu.
Zwrócić trzeba tutaj uwagę, że najczęściej w umowach znajdziemy zapisy, które przewidują pierwszą waloryzację czynszu od roku, w którym ta płatność nastąpi, a zatem w praktyce w roku w którym inwestor zacznie budowę. Taki zapis jest oczywiście teoretycznie prawidłowy, ale trzeba go odczytywać w powiązaniu z innymi regulacjami umownymi. Inwestorzy „wstrzymują” płatność czynszu na czas uzyskania niezbędnych zgód i decyzji, czas przygotowania inwestycji trwa nierzadko nawet 3 albo 4 lata. Jeśli zatem finalnie dojdzie do rozpoczęcia eksploatacji farmy, jeśli nie zadbamy o prawidłowy zapis w umowie, waloryzacja za ów czas zawieszenia nie będzie miała zastosowania. O ile w 2022 roku oraz latach poprzednich wskaźniki inflacyjne nie były duże, to obecnie w związku z wysoką inflacją w umowach dzierżawy warto zweryfikować zapisy dotyczące waloryzacji czynszu.
W ramach specjalizacji Kancelaria przygotowuje i opiniuje umowy dzierżawy wraz z załącznikami i wzorami pełnomocnictw niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji OZE. Podmioty zainteresowane wsparciem Kancelarii zapraszamy do kontaktu za pośrednictwem skrzynki pocztowej e-mail: biuro@basiewiczkasprzyk.pl lub telefonicznie pod nr: (71) 307-02-23.
Autorem niniejszej publikacji jest Basiewicz Kasprzyk Kancelaria Radców Prawnych Sp. p. z siedzibą we Wrocławiu.
www.basiewiczkasprzyk.pl
