Praktyka opiniowania umów dzierżawy pod budowę infrastruktury odnawialnych źródeł energii, w szczególności farm fotowoltaicznych, wiatrowych czy też magazynów energii pokazuje, że przeważająca większość oferowanych na rynków dzierżaw nie przewiduje obowiązku zapłaty czynszu dopóki nie zostanie rozpoczęta faktycznie budowa. To racjonalne założenie, z punktu widzenia biznesowego, gdyż realizacja inwestycji uzależniona jest od wielu czynników. Tymczasem z pozycji przepisów prawnych, należy zwrócić uwagę, że umowa już od momentu jej zawarcia powinna określać czynsz dzierżawny, który zgodnie z prawidłową wykładnią art. 693 § 1 k.c. stanowi element przedmiotowo istotny umowy (essentialia negotii). Dodatkowo ów czynsz powinien być płacony przez Dzierżawcę. Z tego względu brak takiego elementu w umowie może skutkować uznaniem jej za nieważną z mocy samego prawa z uwagi na zawarcie jej z naruszeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego tj. art. 693 § 1 k.c. in fine, polegające na braku elementu koniecznego dla ważności umowy dzierżawy tj. czynszu dzierżawnego.
Ponadto, trzeba zwrócić uwagę, że umowa po wyeliminowaniu z niej postanowień określających główne świadczenia stron musi być uznana za umowę naruszającą zasadę swobody umów, o której mowa w art. 353 ¹ k.c., wszak nie można przyjąć iż strony są władne w oparciu o tę zasadę zawrzeć umowę z pominięciem jej elementów wymienionych w szczególności z pominięciem postanowień określających główne świadczenia stron takiej umowy. Tym samym umowa bez tych postanowień (w wyniku ich eliminacji na podstawie art. 385 ¹ § 1 zd. 1 k.c.) - jako sprzeczna z ustawą – powinna zostać uznana za nieważną w myśl regulacji art. 58 § 1 k.c.
Realizacja takiej koncepcji powinna prowadzić do wniosku, że wydzierżawiającym powinien przysługiwać czynsz postojowy za okres liczony od dnia zawarcia umowy do dnia rozpoczęcia prac budowlanych. Wysokość czynszu może być oczywiście ustalona pomiędzy stronami, choć praktyka pokazuje, że czynsze w wysokości 500 zł w skali roku za kilkuhektarowe działki, są wątpliwym wypełnieniem przepisów ustawowych. W tym kontekście, strony umowy dzierżawy, winny zwrócić uwagę na zagrożenia płynące z takiego ukształtowania stosunku prawnego, który może naruszać bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego. Wobec rozmiarów inwestycji, kosztów ponoszonych podczas jej realizacji oraz czasu trwania umowy jest to niezwykle istotne.
W ramach specjalizacji Kancelaria przygotowuje i opiniuje umowy dzierżawy wraz z załącznikami i wzorami pełnomocnictw niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji OZE a także wspiera we wcześniejszym rozwiązaniu umów dzierżawy. Podmioty zainteresowane wsparciem Kancelarii zapraszamy do kontaktu za pośrednictwem skrzynki pocztowej e-mail: biuro @ basiewiczkasprzyk.pl lub telefonicznie pod nr: (71) 307-02-23.
Autorem niniejszej publikacji niestanowiącej porady prawnej jest Basiewicz Kasprzyk Kancelaria Radców Prawnych Sp. p. z siedzibą we Wrocławiu.
www.basiewiczkasprzyk.pl
