W kontekście niesłabnącego zainteresowania inwestorów pozyskaniem terenów dla przyszłych inwestycji i ilości zawieranych umów dzierżawy terenów umożliwiającej posadowienie na nich farm solarnych na znaczeniu przybiera kwestia ustalenia wysokości czynszu dzierżawnego. Ponieważ Kancelaria zajmuje się sprawami dzierżawy pod inwestycje OZE od wielu lat, zauważalny jest znaczący wzrost stawek czynszowych. O ile pierwotnie w okresie 2016-2018 wahały się one w granicach od około 9 do około 12 tysięcy złotych za 1 hektar, to obecnie standardem przy farmach fotowoltaicznych są kwoty rzędu 18 do 24 tysięcy złotych. Kwoty te są wielokrotnie wyższe w przypadku magazynów energii, które z racji swoich gabarytów zajmują mniej miejsca. Nie ma wątpliwości, że zainteresowanie inwestorów będzie rosło, a zatem i wynagrodzenia za dzierżawę również będą podwyższane.
W tym kontekście, pojawiają się pytania wydzierżawiających, którzy zawarli umowę wiele lat temu, czy mogą żądać zwiększenia czynszu, skoro kwoty rynkowe wzrosły na przestrzeni ostatnich lat o nawet 300%. Równolegle ceny energii również uległy istotnej zmianie. Standardowym rozwiązaniem jest wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej o wskaźnik inflacji lub inny podobny. Jeśli taki był, to w większości przypadków nie będzie konieczności kwestionowania umowy. Jeśli jednak strony zapomniały o zabezpieczeniu swoich interesów to w takiej sytuacji z pomocą przychodzi Art. 357(1) kodeksu cywilnego, czyli reguła „Rebus sic stantibus”, zgodnie z którą: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.”
Takie roszczenie jest bardzo trudne, ale nie niemożliwe. Klucz do udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy możliwe jest skorzystanie z uprawnień kodeksowych leży w treści samej umowy. Jeśli jej konstrukcja zawiera wady prawne, wówczas możliwe jest formułowanie roszczeń wobec dzierżawcy.
W ramach specjalizacji Kancelaria przygotowuje i opiniuje umowy dzierżawy wraz z załącznikami i wzorami pełnomocnictw niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji OZE a także wspiera we wcześniejszym rozwiązaniu umów dzierżawy. Podmioty zainteresowane wsparciem Kancelarii zapraszamy do kontaktu za pośrednictwem skrzynki pocztowej e-mail: biuro @ basiewiczkasprzyk.pl lub telefonicznie pod nr: (71) 307-02-23.
Autorem niniejszej publikacji niestanowiącej porady prawnej jest Basiewicz Kasprzyk Kancelaria Radców Prawnych Sp. p. z siedzibą we Wrocławiu.
www.basiewiczkasprzyk.pl
