W kontekście niesłabnącego zainteresowania inwestorów pozyskaniem terenów dla przyszłych inwestycji i ilości zawieranych umów dzierżawy terenów umożliwiającej posadowienie na nich farm solarnych bardzo ważną jest kwestia zabezpieczenia rolników, którzy udostępniają swoje działki na te potrzeby. Doświadczenia kancelarii wynikające z wieloletniej praktyki w obszarze OZE wskazuje, że zagadnienie to jest bądź to marginalizowane bądź wręcz pomijane. Jest to zrozumiałe z tego względu, że właściciele gruntów w pierwszej kolejności spoglądają na potencjalne zyski, jakie mogą otrzymać w związku z wydzierżawieniem swoich działek. Umowa jest najczęściej 30 letnia, więc rzadko kto zastanawia się, co będzie w przyszłości gdy umowa wygaśnie. Tymczasem ta krótkowzroczność może mieć bardzo poważne konsekwencje właśnie dla rolników i doprowadzić nawet do sytuacji, kiedy uzyskane profity trzeba będzie przeznaczyć na usunięcie szkód związanych z zawartą umową.
Zwrócić trzeba tutaj uwagę, że stan nieruchomości po zakończeniu umowy powinien zostać określony w umowie możliwie szczegółowo. W braku zapisów, stosuje się przepis ustawowy art. 705 k.c., który stanowi iż nieruchomość po zwrocie powinna nadawać się do takiego wykorzystania jak w momencie rozpoczęcia dzierżawy. Jeżeli zatem grunt rolny był użytkowany do wykonywania np. zasiewów, to dzierżawca po zakończeniu umowy powinien usunąć w szczególności wszelkie instalacje (okablowanie, słupy, nośniki paneli, instalacje znajdujące się pod ziemią) posadowione na nieruchomości oraz oczyścić glebę z substancji niebezpiecznych oraz szkodliwych dla upraw.
Po zakończeniu umowy, wykreślony powinien zostać z księgi wieczystej wpis ujawniający umowę dzierżawy oraz służebność przesyłu. Podstawą wpisu do księgi wieczystej mogą być jedynie dokumenty określone w art. 31-34 ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Taki obowiązek będzie ciężył co do zasady na Dzierżawcy. Jeśli jednak w sytuacji gdy obciążenie nieruchomości nie istnieje, a Dzierżawca odmawia wydania dokumentu stanowiącego podstawę jego wykreślenia właścicielowi obciążonej nieruchomości pozostaje wytoczenie powództwa w trybie art. 10 ukwih i uzyskanie wyroku usuwającego niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, który zgodnie z treścią art. 31 ust. 2 tej ustawy stanowi podstawę wykreślenia (III Ca 1165/17 - postanowienie z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Gliwicach z 2017-10-03 zob. też P. Siciński [w:] Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, red. J. Ignaczewski, Warszawa 2013, s. 593-594).
W takiej sytuacji konieczne jest wprowadzenie do umowy zapisów po pierwsze nakładających na Dzierżawcę obowiązek przedstawienia właścicielowi nieruchomości dokumentu potwierdzającego wygaśnięcie roszczeń oraz złożenie wniosku do ksiąg wieczystych, po drugie zapisów przyznających właścicielowi uprawnienie do domagania się wydania dokumentu stanowiącego podstawę do złożenia wniosku do sądu, a po trzecie najdalej idącego uprawnienia opartego o nieodwołalne upoważnienie dla właściciela do działania w imieniu Dzierżawcy jeśli ten swoich obowiązków nie wykona. Brak takich regulacji w umowie może spowodować, że w po zakończeniu umowy ale i wówczas gdy umowa zostanie wcześniej rozwiązania, nieruchomość wydzierżawiającego w dalszym ciągu będzie obciążona wpisami w dziale III księgi wieczystej.
Należy zwrócić uwagę, że takie zapisy powinny znaleźć się w treści aktu notarialnego ustanawiającego służebność przesyłu, a w przypadku ujawnienia umowy dzierżawy – w treści umowy dzierżawy w przypadku zawarcia jej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
W ramach specjalizacji Kancelaria przygotowuje i opiniuje umowy dzierżawy wraz z załącznikami i wzorami pełnomocnictw niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji OZE. Podmioty zainteresowane wsparciem Kancelarii zapraszamy do kontaktu za pośrednictwem skrzynki pocztowej e-mail: biuro@basiewiczkasprzyk.pl lub telefonicznie pod nr: (71) 307-02-23.
Autorem niniejszej publikacji jest Basiewicz Kasprzyk Kancelaria Radców Prawnych Sp. p. z siedzibą we Wrocławiu.
www.basiewiczkasprzyk.pl
