W kontekście niesłabnącego zainteresowania inwestorów pozyskaniem terenów dla przyszłych inwestycji i ilości zawieranych umów dzierżawy terenów umożliwiającej posadowienie na nich farm solarnych bardzo ważną jest kwestia zabezpieczenia rolników, którzy udostępniają swoje działki na te potrzeby. Doświadczenia kancelarii wynikające z wieloletniej praktyki w obszarze OZE wskazuje, że zagadnienie to jest bądź to marginalizowane bądź wręcz pomijane. Jest to zrozumiałe z tego względu, że właściciele gruntów w pierwszej kolejności spoglądają na potencjalne zyski, jakie mogą otrzymać w związku z wydzierżawieniem swoich działek. Umowa jest najczęściej 30 letnia, więc rzadko kto zastanawia się, co będzie w przyszłości gdy umowa wygaśnie. Tymczasem ta krótkowzroczność może mieć bardzo poważne konsekwencje właśnie dla rolników i doprowadzić nawet do sytuacji, kiedy uzyskane profity trzeba będzie przeznaczyć na usunięcie szkód związanych z zawartą umową.
Trzeba zwrócić uwagę, że często inwestycje realizowane są przez tzw. spółki celowe, czyli zakładane wyłącznie na potrzeby 1 elektrowni PV w systemie 1 inwestycja = 1 spółka z o.o. Te spółki celowe po zakończeniu eksploatacji farmy mogą nie być w dalszym okresie wykorzystywane, a po utracie zysków ze sprzedaży energii może okazać się, że nie będą posiadały żadnego majątku na usuniecie całej instalacji. Nierzadko proponowane w umowie gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe są odpowiednie, jednak w ocenie kancelarii warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące ustawowego prawa zastawu na rzeczach ruchomych. Zgodnie z art. 701 k.c. „Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.” Jednocześnie prawo dopuszcza prawo zastawu. Przepis art. 246 k.c. dopuszcza możliwość zrzeczenia się prawa zastawu, w tym również na przyszłość. Istnieje jednak wątpliwość czy takie zrzeczenie jest możliwe w przypadku kiedy w chwili składania oświadczenia tj. podpisywania umowy dzierżawy, gdyż wówczas przedmiot zastawu jeszcze nie istnieje. Elektrownia/magazyn/farma wiatrowa lub innego rodzaju instalacja dopiero powstanie, a zatem trudno określić, wobec czego Wydzierżawiający zrzeka się prawa zastawu.
W przypadku pojawienia się w umowie dzierżawy zapisu wyłączającego prawo zastawu na rzeczach ruchomych warto rozważyć zasadność takiego zapisu w kontekście innych zabezpieczeń czynszowych, ale przede wszystkim zabezpieczeń w postaci kaucji gwarancyjnej na zabezpieczenie roszczeń właściciela nieruchomości po zakończeniu umowy.
W ramach specjalizacji Kancelaria przygotowuje i opiniuje umowy dzierżawy wraz z załącznikami i wzorami pełnomocnictw niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji OZE. Podmioty zainteresowane wsparciem Kancelarii zapraszamy do kontaktu za pośrednictwem skrzynki pocztowej e-mail: biuro @ basiewiczkasprzyk.pl lub telefonicznie pod nr: (71) 307-02-23.
Autorem niniejszej publikacji niestanowiącej pojest Basiewicz Kasprzyk Kancelaria Radców Prawnych Sp. p. z siedzibą we Wrocławiu.
www.basiewiczkasprzyk.pl
